THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ QUYỀN TÀI SẢN PHÁT SINH TỪ HỢP ĐỒNG

Ninh Thị Hiền [1]

1. THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một trong những hình thức huy động vốn của chủ đầu tư trong việc kinh doanh dự án bất động sản hoặc sẽ xây nhà (tạo lập tài sản) trên đất có quyền sử dụng đất hợp pháp. Do đó, pháp luật quy định quyền huy động vốn của chủ đầu tư phải đáp ứng một số quy định tại Điều 147 Luật nhà ở 2014, theo đó Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.

Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật này; các trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định tại Luật này thì không có giá trị pháp lý (Khoản 2 Điều 148).

Điều kiện thế chấp dự án kinh doanh BĐS hoặc tài sản hình thành trong tương lai gồm: (Điểu 148 Luật nhà ở)

• Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp.
• Nếu cá nhân thế chấp nhà ở cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
• Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định,
• Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.

Theo quy định tại Điểm b khoản 2 Điều 19 của Nghị định thì “Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủđiều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư”. Theo đó Điều 87 Nghị định cũng quy định “các nội dung liên quan đến phát triển nhà ở… giao dịch về nhà ởđược quy định trong cácvăn bản ban hành trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà khác với các quy định thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định này thì thực hiện theo quy định của Nghị định này”.

Theo quy định trên thì kể từ ngày 10/12/2015 trong thành phần hồ sơ tài sản thế chấp phải có thêm hai loại văn bản sau:

• Thứ nhất: Văn bản của Ngân hàng đang nhận thế chấp QSDĐ về việc “không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó”.
• Thứ hai: “văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư” do Sở Xây dựng Tp HCM cấp.

Việc đăng ký và xử lý tài sản hình thành trong tương lai

Việc đăng kýthế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai và các quyền tài sản liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại Khoản này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm; việc xử lý các tài sản thế chấp quy định tại Khoản này được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan.(Khoản 8 Điều 81 Nghị định 99/2015).

Việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở bao gồm cả xử lý thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Luật này, pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan.

Như vậy, kể từ ngày 10/12/2015 nếu dự án kinh doanh bất động sản đã đáp ứng đủ nhu cầu trên thì Quý Ngân hàng phải chuyển thành hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.

2. THẾ CHẤP QUYỀN TÀI SẢN PHÁT SINH TỪ HỢP ĐỒNG

Việc hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản, tài sản hình thành trong tương lai, thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng thuộc thẩm quyền của Ngân hàng nhà nước Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở2014và Điều 81 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Theo đó, việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án và các quyền tài sản khác kiên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật phải thực hiện theo quy định của luật nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015, (Điều 1 Thông tư 26/2015/TT-NHNN).

Theo quy định thì, kể từ ngày Nghị định99/2015/NĐ-CPcó hiệu lực thi hành(ngày 10/12/2015), việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai, thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án và các quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này; các trường hợp thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai và các quyền tài sản liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại Khoản này không đúng với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này thì không có giá trị pháp lý và không được pháp luật công nhận. (Khoản 8 Điều 81 Nghị định 99/2015).

Nghị định 99/2015 và Luật nhà ở 2014 không quy định về thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng vì thế trong trường ngân hàng nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng thì áp dụng Bộ Luật dân sự.

Theo quy định tại Điều 322 BLDS [2]. Và theo quy định tại 181 BLDS thì “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự…” như vậy trong trường hợp khách hàng bị xử lý tài sản bảo đảm thì chỉ có thể “chuyển nhượng hợp đồng mua bán tài sản” với giá chuyển nhượng thường tương đương với số tiền mà khách hàng đã nộp cho chủ đầu tư. Vì thế khoản tiền mà Quý vị cho vay phải thấp hơn hoặc tương đương với “quyền” là số tiền mà khách hàng đã nộp cho chủ đầu tư.

Đặc điểm của thế chấp tại sản hình thành trong tương lai là: số tiền mà Quý vị cho vay dựa theo định giá của tài sản thế chấp, tài sản sẽ được đăng ký giao dịch bảo đảm tại UBND nơi cấp giấy chứng nhận nhằm thuận tiện theo dõi và quản ký tài sản….Mục đích vay chỉ để xây dựng nhà ở hình thành trên thửa đất hợp pháp, hoặc mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư [3].

Đặc điểm của thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng là: giá trị cho vay dựa vào số tiền mà khách hàng đã đóng cho chủ đầu tư, việc đăng ký như là đăng ký tài sản là động sản, và phải chuyển tiếp đăng ký thế chấp.

Một giải pháp khả thi mà chúng tôi tạm đề xuất là: Ngân hàng sẽ cho vay và nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng theo quy định của Bộ luật dân sự, sau khi khách hàng được giải ngân và tăng quyền của hợp đồng mua bán nhà ở, thì ngân hàng lập hợp đồng sửa đổi bổ sung hợp đồng thế chấp theo hướng tăng số tiền cho vay, cho phù hợp với mục đích ban đầu và đúng theo quy định của pháp luật.

Trên đây là quan điểm của Văn phòng công chứng Bảy Hiền Thành phố Hồ Chí Minh liên quan đến việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai và thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng.

[1] NCS Trường đại học luật TP. Hồ Chí Minh, Trưởng Văn phòng công chứng Bảy Hiền Thành phố Hồ Chí Minh.

[2] Quyền tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự :Các quyền tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm bao gồm quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với vật bảo đảm, quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng và các quyền tài sản khác thuộc sở hữu của bên bảo đảm đều được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

[3] Khoản 2 Điều 147 Luật nhà ở năm 2014.