Ngày 16-12, Trường Đại học Luật TPHCM tổ chức hội thảo về góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Hội thảo đã nhận được sự quan tâm rất lớn từ giới nghiên cứu, giảng dạy Luật Đất đai và những người làm thực tiễn nghề luật.

Không nên mở rộng các trường hợp thu hồi đất

Mở đầu hội thảo, TS Phạm Văn Võ, Phó trưởng Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TPHCM cho rằng, trong hai cơ chế điều phối đất đai hiện nay là cưỡng bức và tự nguyện, theo ông không nên mở rộng các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội như Điều 86 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Về cơ chế cưỡng bức, cần xem xét bỏ trường hợp đấu giá đất chưa thu hồi. Hoặc nếu giữ quy định này thì phải quy định việc đấu giá có cần sự đồng ý của người đang có đất hay không, đồng thời cũng phải quy định rõ trong luật tỷ lệ % trả cho người có đất sau khi nhà nước đấu giá thành công. Theo ông, tỷ lệ này nên vào khoảng 90%.

Về cơ chế điều phối tự nguyện, ông chỉ ra những mâu thuẫn trong điều 193 về điều kiện để nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Ông cũng có ý kiến về các trường hợp chuyển quyền và nhận chuyển quyền; về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.

Ở góc độ doanh nghiệp, Thạc sĩ Lưu Thị Thanh Mẫu, Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư và xây dựng Phúc Khang, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cũng đồng tình việc bỏ quy định về đấu giá khi đất chưa sạch. Bà cũng kiến nghị cần cho phép thay đổi nội dung dự án khi đã trúng đấu giá trong một số trường hợp mà Chính phủ sẽ quy định chi tiết việc này. Đó là những trường hợp do lỗi khách quan bất khả kháng, không do lỗi của chủ đầu tư.

Phát biểu trực tuyến, PGS-TS Phan Trung Hiền, Trưởng Khoa Luật - Trường Đại học Cần Thơ nêu kinh nghiệm liên quan đến “cơ chế điều phối đất đai cưỡng bức” ở một số quốc gia. Theo chuyên gia này, hiện nay những người hiến đất, người bị thu hồi đất đều chung một nội dung là “thu hồi đất”. Ông đề xuất chỉ nên gọi là thu hồi đất với một số trường hợp, còn lại thì gọi là trưng mua đất. Sự thay đổi về cách gọi này cũng sẽ kéo theo nhiều nội dung liên quan đến chính sách đất đai khác.

PGS-TS Phan Trung Hiền cũng cho rằng chỉ nên “hỗ trợ” đối với các trường hợp không đủ căn cứ pháp lý, còn nếu đủ pháp lý về đất đai thì phải gọi là “bồi thường”. Ngoài ra, việc xác định giá đất cần để thị trường lên tiếng và phải có vai trò của tòa án trong việc xác định.

Tại hội thảo, PGS-TS Phạm Hữu Nghị, nguyên nghiên cứu viên cao cấp, Viện Nhà nước và pháp luật, nêu vấn đề cần hoàn thiện các quy định về đất tôn giáo, đất tín ngưỡng. Theo vị chuyên gia này, đất tôn giáo chưa được quan tâm đúng mức, nên khi các tổ chức tôn giáo có nhu cầu thì không đáp ứng được.

Bình luận về nội dung này, TS Phạm Văn Võ cũng nhìn nhận đây là nội dung mà Luật Đất đai còn nhiều quy định chưa rõ ràng. Hiện có rất nhiều vấn đề đặt ra, như có nên cho tổ chức tôn giáo nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng không? Hay các ngôi chùa được xây dựng trong các dự án thương mại, gọi là du lịch tâm linh, tránh hình thành “doanh nhân sư sãi”, “doanh nghiệp nhà chùa để thu lợi”.

Tranh chấp đất đai chỉ nên là tranh chấp quyền sử dụng đất

Trình bày tham luận liên quan đến tranh chấp đất đai, TS Lưu Quốc Thái, Khoa Luật Thương mại, Đại học Luật TPHCM, cho rằng quy định như dự thảo “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” là quá rộng và trừu tượng. Chưa kể, thông thường người ta chỉ tranh chấp về quyền, còn nghĩa vụ không ai tranh chấp.

Theo TS Thái, nên xác định rõ tranh chấp đất đai là tranh chấp quyền sử dụng đất. Một tranh chấp có liên quan đến đất đai nhưng không nhằm xác định quyền sử dụng đất thuộc về chủ thể nào, thì tranh chấp đó không phải là tranh chấp đất đai.

Từ thực tiễn hành nghề công chứng viên, TS Ninh Thị Hiền, Trưởng Văn phòng công chứng Ninh Thị Hiền cho biết trong thực tế, Vvăn phòng công chứng phải từ chối rất nhiều trường hợp liên quan đến chuyển nhượng đất tôn giáo do hiện nay chưa có quy định.

Liên quan đến vấn đề các đại biểu thảo luận rất sôi nổi là gia hạn quyền sử dụng đất, TS Ninh Thị Hiền nêu thực tế có trường hợp người dân sau khi nhận quyền sử dụng đất thì ra nước ngoài định cư, khi hết thời hạn sử dụng đất, quay về thì không thể gia hạn được do lúc này trở thành người nước ngoài, chỉ có thể nhận chuyển nhượng ở các dự án nhà ở thương mại.

Ngoài ra, công chứng viên hiện cũng gặp khó liên quan đến các tranh chấp đất đai. Do giải quyết ở tòa rất lâu, nên người dân hay lên thẳng văn phòng đăng ký đất đai để báo, mong ngăn chặn giao dịch. Nhưng theo quy trình hiện nay, do chưa thể liên thông nên thông tin này phía công chứng chưa thể nắm được.

Tại hội thảo, các đại biểu cũng tranh luận rất sôi nổi về các quy định, thực tiễn liên quan đến cấp giấy chứng nhận cho condotel, shophouse trong chung cư…

PGS-TS Bùi Xuân Hải, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật TPHCM, cho biết, kết quả hội thảo là một bản kiến nghị của trường về những vấn đề cần sửa đổi bổ sung trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sắp tới, gửi đến ban soạn thảo, đoàn ĐBQH TPHCM và cơ quan chức năng, để góp phần vào việc sửa đổi sâu sắc, toàn diện vào Luật Đất đai 2013.

Theo: https://www.sggp.org.vn/can-co-tieu-chi-cu-the-de-xac-dinh-cac-truong-hop-thu-hoi-dat-post662741.html