Hợp đồng mua bán (HĐMB) căn hộ chung cư vừa là hợp đồng bán sản phẩm bất động sản, vừa là hợp đồng huy động vốn của chủ đầu tư. Trong thời gian vừa qua, quy định của pháp luật về tính chính xác của tài sản, điều kiện xác lập giao dịch có đối tượng là căn hộ chung cư cũng như quy định về hình thức, nội dung HĐMB căn hộ chung cư, quản lý nhà nước đối với dự án nhà ở thương mại còn nhiều hạn chế, dẫn đến một số bất ổn trong thị trường bất động sản. Hiện nay, nhà chung cư được xem là loại bất động sản phù hợp với cuộc sống ở các đô thị, vừa tiết kiệm quỹ đất, vừa cung cấp nhiều tiện ích cho cư dân nên đang trở thành loại nhà ở được nhiều người tìm mua. HĐMB căn hộ chung cư được xem là cơ sở quan trọng điều chỉnh hành vi của các bên trong giao dịch mua bán. Tuy nhiên, do vị thế bất cân xứng giữa chủ đầu tư dự án chung cư và người mua nhà là bên yếu thế, nên người mua thường là bên gánh chịu nhiều rủi ro. Bên cạnh việc người dân còn thiếu ý thức, chưa chú ý đúng mức đến các điều khoản của hợp đồng thì các quy định của pháp luật chưa rõ ràng cũng là nguyên nhân dẫn đến rất nhiều tranh chấp liên quan đến nhà chung cư trong thời gian qua, không chỉ trong giai đoạn thực hiện hợp đồng mà cả sau khi người mua nhận bàn giao nhà. Vì vậy, hoàn thiện pháp luật về hợp đồng trong mua bán căn hộ chung cư là điều cần thiết.
1. Chung cư và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Đặc điểm của nhà chung cư là loại nhà cao tầng và thường có nhiều chủ sở hữu, người sử dụng, có sự phân chia các phần diện tích sử dụng chung và sử dụng riêng. Căn hộ chung cư là tài sản có giá trị lớn nhưng chủ sở hữu có những giới hạn nhất định khi thực hiện quyền của chủ sở hữu.
Nhà chung cư được xây dựng theo dự án. Căn cứ vào tình trạng xây dựng, căn hộ chung cư được đưa vào kinh doanh có thể là nhà ở có sẵn hoặc là nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, cũng giống như các dự án bất động sản khác, dự án nhà chung cư đòi hỏi phải có một nguồn vốn lớn để đầu tư xây dựng, vì vậy, trên thực tế, các căn hộ chung cư thường được đưa vào kinh doanh trong giai đoạn đầu tư xây dựng, dưới hình thức nhà ở hình thành trong tương lai. Về bản chất, ký HĐMB nhà ở hình thành trong tương lai thu tiền trả trước của người mua là một trong những hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại (khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014).
HĐMB căn hộ chung cư là hợp đồng được ký kết giữa một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đáp ứng các điều kiện đối với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và các cá nhân, tổ chức có nhu cầu về nhà ở, thường dưới hình thức HĐMB nhà ở hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, pháp luật cho phép người mua căn hộ chung cư được quyền chuyển nhượng lại HĐMB căn hộ chung cư khi đáp ứng một số điều kiện nhất định thông qua văn bản chuyển nhượng HĐMB nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Điều 119, Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014). Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, các cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu căn hộ có quyền bán căn hộ cho các tổ chức, cá nhân khác dưới dạng nhà ở có sẵn. Như vậy, HĐMB căn hộ chung cư trên thực tế có thể được ký kết ở nhiều giai đoạn khác nhau (trong quá trình xây dựng, đã hoàn thành việc xây dựng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận và sau khi được cấp giấy chứng nhận) và giữa các chủ thể khác nhau (giữa chủ đầu tư và người mua nhà, giữa người mua nhà và các tổ chức, cá nhân khác). Bài viết này chỉ tập trung phân tích về các quy định pháp luật điều chỉnh việc giao kết HĐMB căn hộ chung cư hình thành trong tương lai trong dự án nhà ở thương mại, bao gồm: (i) HĐMB căn hộ giữa chủ đầu tư và khách hàng; (ii) Văn bản chuyển nhượng HĐMB nhà ở giữa người mua với các chủ thể khác.
 Dưới góc độ đó, HĐMB căn hộ chung cư có bản chất là hợp đồng bán hàng hóa bất động sản, đồng thời là hợp đồng huy động vốn của chủ đầu tư hoặc là hợp đồng chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng giữa bên mua nhà ở chung cư với bên thứ ba.
2. Tính chính xác của đối tượng giao dịch trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Tính chính xác của đối tượng giao dịch là căn hộ chung cư là việc căn hộ phải bảo đảm đủ điều kiện tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật, đồng thời, căn hộ đó phải được xây dựng đúng theo hồ sơ thiết kế đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và đúng với những gì chủ đầu tư đã cam kết với khách hàng khi ký HĐMB. Tính chính xác của đối tượng giao dịch trong HĐMB có thể ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng, bởi lẽ, nếu căn hộ chung cư chưa đủ điều kiện nhưng lại được đưa vào giao dịch là vi phạm điều cấm của pháp luật[1]. Hiện nay, có nhiều tranh chấp liên quan đến HĐMB căn hộ chung cư, phần lớn phát sinh từ việc nhà ở chưa đủ điều kiện tham gia giao dịch, chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết với khách hàng, việc chủ đầu tư bán một căn hộ, nhà đất dự án cho nhiều người[2], hoặc chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án nhưng vẫn đem bán căn hộ cho khách hàng khi chưa có công văn đồng ý của Sở Xây dựng. Vậy, vấn đề được đặt ra là, tại sao một tài sản được bán cho nhiều người, tại sao tài sản chưa đủ điều kiện vẫn được thực hiện giao dịch và để hạn chế tình trạng này thì cần có giải pháp gì?
Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, điều kiện để chủ đầu tư được bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai gồm: Thứ nhất, về mặt vật lý, căn hộ chung cư đã hoặc sẽ được xây dựng đúng với giấy phép xây dựng hoặc đúng với nội dung dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Thứ hai, về mặt pháp lý, chủ đầu tư có tránh nhiệm chứng minh có quyền thực hiện dự án một cách hợp pháp thông qua các loại giấy tờ pháp lý như giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án… Đặc biệt, đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Mặt khác, chủ đầu tư cũng không được quyền tự ý quyết định việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà phải có văn bản trả lời của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh là Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán. Như vậy, pháp luật quy định về nhà ở chung cư đủ điều kiện chuyển nhượng phần lớn phụ thuộc vào sự chấp hành pháp luật của chủ đầu tư.  
Thứ nhất, mô tả tài sản khi chủ đầu tư được phép thực hiện giao dịch đầu tiên
Về phía chủ đầu tư, Nhà nước trao quyền cho chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại rất linh hoạt và rất sớm để chủ đầu tư dễ dàng thực hiện các giao dịch liên quan sao cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hiệu quả nhất. Theo đó, chủ đầu tư có thể được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó (Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014). Lúc này quyền sử dụng đất của dự án được xác định bằng số thửa, số lô và tờ bản đồ tại xã, phường… Để bảo vệ quyền lợi của người nhận thế chấp và bên mua nhà, pháp luật quy định chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký HĐMB nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. Biên bản đồng ý cho bán nhà của bên nhận thế chấp sẽ thể hiện trong nội dung công văn đồng ý của Sở Xây dựng.
Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng. Bên cạnh đó, sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, nhưng chủ đầu tư không bán mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán nhà ở này cũng chỉ được thực hiện sau khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng (Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở). Lúc này, tài sản là căn hộ chung cư sẽ được gọi tên riêng, tên tài sản này khác với tên tài sản trên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hoặc tên dự án ban đầu, thông thường bằng số căn hộ, số tầng.
Có một số trường hợp, căn hộ hoặc nhà ở sẽ được mô tả gắn liền với số thửa, số tờ bản đồ tại địa chỉ xã, phường… để cơ quan có thẩm quyền có thể tìm hiểu về lịch sử giao dịch của tài sản. Có một số trường hợp khác, căn hộ hoặc nhà ở không được mô tả gắn liền với thửa đất hoặc tờ bản đồ dẫn đến khó xác định lịch sử giao dịch của tài sản, nhằm phát hiện ra những quyền bị hạn chế đối với tài sản giao dịch. 
Thứ hai, mô tả đặc điểm căn hộ khi mua bán, chuyển nhượng
Khi mô tả căn hộ - đối tượng của hợp đồng, HĐMB căn hộ chung cư thường ghi rõ mã căn hộ, số tầng. Thông thường số tầng căn hộ cũng như mã số căn hộ do chủ đầu tư xác định, thậm chí trong hợp đồng mua bán ít khi thể hiện số tờ bản đồ, số thửa địa chỉ trùng khớp với hồ sơ mà chủ đầu tư giao dịch ban đầu. Tuy vậy, nhiều dự án sau khi có quyết định cấp số nhà của cơ quan nhà nước thì số tầng, mã số căn bị thay đổi, điều này dẫn đến khả năng tài sản giao dịch sau không kết nối được với những giao dịch trước.
 Về nguyên tắc đánh số tầng trong nhà chung cư, Bộ Xây dựng có hướng dẫn tại khoản 1 Điều 8 Quyết định số 05/2006/QĐ-BXD ngày 08/3/2006 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế đánh số và gắn biển số nhà: “Đánh số tầng nhà theo nguyên tắc lấy chiều từ tầng dưới lên tầng trên, bắt đầu từ tầng 1 của ngôi nhà (không tính tầng hầm). Dùng các số tự nhiên (1, 2, 3,..., n, với n là tổng số tầng của ngôi nhà) để đánh số tầng và được lấy từ số nhỏ đến số lớn. Có thể đặt tên tầng trệt thay cho tầng 1, khi đó các tầng tiếp theo từ dưới lên được đánh số là tầng 1, tầng 2,... tầng n-1”.  Tuy nhiên, Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh lại có hướng dẫn khác, theo khoản 1 Điều 9 Quy chế đánh số và gắn biển số nhà trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh ban hành kèm theo Quyết định số 22/2012/QĐ-UBND ngày 31/5/2012 thì “Số tầng được đánh theo chiều từ dưới lên trên theo dãy số tự nhiên, bắt đầu từ số 0 đối với tầng trệt, số 1 đối với lầu 1 (không tính tầng hầm)”. Khi thực hiện dự án xây dựng chung cư, chủ đầu tư phải tuân theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và hiện nay, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD) ban hành kèm theo Thông tư số 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 của Bộ Xây dựng chỉ đưa ra định nghĩa: “Số tầng của tòa nhà bao gồm toàn bộ các tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, tầng tum) và tầng bán/nửa hầm, không bao gồm tầng áp mái”, mà không nêu rõ cách đánh số nhà ngay từ khi xây dựng dự án và bán ra thị trường như thế nào.
Chính sự không rõ ràng và thiếu thống nhất trong văn bản của các cơ quan quản lý đã gây ra nhiều phiền hà, tranh chấp liên quan đến đối tượng của HĐMB căn hộ chung cư. Ví dụ, tại một chung cư, số căn hộ ghi trong HĐMB và ghi trên các tầng, trên cửa các căn hộ được đánh số từ tầng 1 trở lên, không có tầng trệt (tầng G) và tầng 12A, 12B thay cho tầng 13, tuy nhiên, khi có quyết định cấp số nhà của cơ quan nhà nước thì tất cả các căn hộ đều bị thay đổi số tầng, số căn theo hướng bị thụt xuống 01 tầng, khiến cư dân vô cùng bức xúc, gây khó khăn cho các cơ quan có chức năng công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch khi tra cứu kiểm tra lịch sử giao dịch của tài sản cũng như việc quản lý thị trường bất động sản của cơ quan nhà nước khi không xác định được tính chính xác của tài sản. Từ việc không xác định tính chính xác của tài sản thêm quy định việc chủ đầu tư được phép tự do bán căn hộ nên dẫn đến một số chủ đầu tư bán một căn hộ cho nhiều người[3].
Thứ ba, quy định về điều kiện dự án đủ điều kiện chuyển nhượng
Khi Sở Xây dựng đã có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trong trường hợp dự án chưa thế chấp, nhưng sau đó chủ đầu tư không bán, không cho thuê mua mà lại thế chấp dự án, không thực hiện thủ tục thông báo để xin lại văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng theo quy định và sau đó tiếp tục bán nhà ở chung cư này khi đang thế chấp thì cơ quan quản lý nhà nước không kiểm soát được. Đồng thời, theo điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn 15 ngày mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán thì chủ đầu tư được quyền ký HĐMB nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư. Quy định này không rõ ràng, do đó, có nhiều trường hợp, chủ đầu tư gây cho người mua nhà hiểu nhầm rằng, căn hộ chung cư mà họ mua đã đủ điều kiện chuyển nhượng, nhưng có thể do quá 15 ngày chủ đầu tư vẫn chưa được Sở Xây dựng phát hành thông báo dự án đủ điều kiện chuyển nhượng nên chủ đầu tư vẫn được phép chuyển nhượng. Điều này dẫn đến, khách hàng sẽ khó có cơ sở biết được dự án chung cư hình thành trong tương lai mà mình đang mua thật sự đã đáp ứng đủ điều kiện để giao dịch theo quy định hay chưa. Cách quy định này tuy tạo thuận lợi cho doanh nghiệp nhưng có thể dẫn đến sự tùy tiện trong áp dụng pháp luật, làm mất đi vai trò kiểm soát của cơ quan quản lý, tạo ra không thống nhất trong hệ thống pháp luật, gây rủi ro cho khách hàng khi giao kết hợp đồng nếu như dự án nhà ở thương mại không đủ điều kiện chuyển nhượng.
Thứ tư, đảm bảo của của cơ quan nhà nước về tính chính xác của tài sản
Về phía cơ quan quản lý nhà nước, theo phân cấp quản lý thì cấp tỉnh về quản lý đất đai được trao cho Sở Tài Nguyên và Môi trường, còn quản lý về nhà và công trình xây dựng được trao cho Sở Xây dựng. Do vậy, một tài sản do hai cơ quan quản lý mà chưa có sự liên thông, chia sẻ thông tin dẫn đến một số sai sót trong quản lý tài sản là căn hộ chung cư như sau: Thứ nhất, tài sản có thế chấp hay không thì Sở Xây dựng không quản lý được, chỉ dựa vào thông báo của Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc cam kết của chủ đầu tư hoặc dựa vào thỏa thuận giữa chủ đầu tư và các tổ chức tín dụng, dẫn đến việc chủ đầu tư dễ dàng vi phạm về quy định tài sản đang thế chấp chưa được giải chấp vẫn được chuyển nhượng. Thứ hai, tài sản hình thành trong tương lai không được Sở Tài nguyên và Môi trường nhận đăng ký thế chấp vì Sở Tài nguyên và Môi trường không quản lý nhà khi chưa được cấp giấy chứng nhận mà do Sở Xây dựng quản lý dẫn đến khó khăn cho người mua nhà khi không được Nhà nước bảo vệ quyền sở hữu của tài sản hình thành trong tương lai. Thứ ba, tài sản khó khăn khi truy suất nguồn gốc vì đất đai và nhà ở được quản lý bởi hai cơ quan khác nhau. Bốn là, văn bản dự án đủ điều kiện chuyển nhượng không được công khai đầy đủ nên người tiêu dùng cũng như cơ quan có liên quan khác không thể kiểm tra được tính chính xác của tài sản. Năm là, hiện nay, chúng ta có hai hệ thống đăng ký biện pháp giao dịch bảo đảm. Đăng ký “thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai” được đăng ký khi có yêu cầu và thuộc thẩm quyền của Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp; còn Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện đăng ký về biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất[4]. Một tài sản không được tích hợp các quyền chung một hệ thống đăng ký cũng là khó khăn cho việc quản lý nhà nước cũng như theo dõi các giao dịch của cơ quan có thẩm quyền, người mua tài sản cũng như những tổ chức, cá nhân có liên khác.
Với những phân tích trên, giải pháp tối ưu nhất hiện nay gồm:
- Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp cần phải hoàn chỉnh hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai và tài sản, nhằm hỗ trợ, chia sẻ thông tin trong lĩnh vực quản lý nhà nước. Cần thực hiện thống nhất một tên gọi của bất động sản từ lúc phê duyệt dự án đến khi bất động sản được lưu thông trên thị trường. Thống nhất từ khâu quản lý của Nhà nước. Nhà nước phải là người bảo đảm và cung cấp tính chính xác về bất động sản giao dịch cho thị trường.
- Cần quy định rõ trách nhiệm của Sở Xây dựng trong việc kiểm tra điều kiện của tài sản hình thành trong tương lai được phép đưa vào giao dịch và trong mọi trường hợp phải đảm bảo có văn bản thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện giao dịch từ Sở Xây dựng thì chủ đầu tư mới được ký HĐMB căn hộ chung cư.
- Văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện tham gia giao dịch của Sở Xây dựng nên được công khai toàn bộ để người tiêu dùng bảo vệ tốt nhất quyền sở hữu tài sản của mình khi tham gia giao dịch liên quan đến HĐMB căn hộ chung cư, đồng thời, các cơ quan có thẩm quyền liên quan cũng như các tổ chức hành nghề công chứng dễ dàng thực hiện các giao dịch liên quan đến HĐMB nhà ở chung cư.
- Cùng với thông báo của Sở Xây dựng thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm cung cấp kèm theo cam kết nhà ở đưa vào giao dịch chưa được thế chấp, hoặc hồ sơ đang thế chấp tại tổ chức tín dụng nào để bên mua nhà chủ động về vấn đề giải chấp và nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận.
Việc bảo đảm tính chính xác của đối tượng giao dịch, bảo đảm đối tượng là có thực, đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật bảo đảm tính có hiệu lực của hợp đồng; đồng thời cũng tăng cường trách nhiệm quản lý của Nhà nước trong việc bảo đảm an toàn và phát triển ổn định của thị trường mua bán căn hộ chung cư.
3. Nội dung và hình thức hợp đồng mua bán nhà ở chung cư
Pháp luật quy định hợp đồng trong kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận nhưng phải đảm bảo các nội dung chủ yếu theo quy định pháp luật. Các bên có thể tham khảo các mẫu hợp đồng số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản và việc công chứng, chứng thực hợp đồng được thực hiện theo yêu cầu của các bên[5]. Đối với HĐMB căn hộ chung cư, Luật Bảo vệ người tiêu dùng còn yêu cầu chủ đầu tư phải đăng ký hợp đồng theo mẫu[6]. Tùy theo phạm vi áp dụng của hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung mà cơ quan chịu trách nhiệm đăng ký hợp đồng mẫu có thể là Bộ Công thương hoặc Sở Công thương[7]. Liên quan đến quy định trên có một số vấn đề cần xem xét:
3.1. Về nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Pháp luật hiện hành quy định nội dung HĐMB nhà ở nói chung và HĐMB căn hộ chung cư nói riêng do các bên thỏa thuận và phải đảm bảo các nội dung chính theo quy định[8]. Nhìn chung, pháp luật vẫn dựa trên nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự về tự do, tự nguyện cam kết thỏa thuận khi xác lập, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên. Tuy nhiên, như đã đề cập, HĐMB căn hộ chung cư hiện nay được lập theo mẫu, do chủ đầu tư soạn ra và được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Nói cách khác, các nội dung thể hiện trong hợp đồng không hoàn toàn được xây dựng dựa trên sự thỏa thuận về ý chí của các bên. Nhiều nội dung của HĐMB căn hộ chung cư có thể ảnh hưởng trực tiếp đến người mua nhà trước và sau khi họ nhận bàn giao căn hộ nhưng vẫn chưa được pháp luật quy định rõ ràng, có thể dẫn đến tranh chấp. Có thể kể đến một số điều khoản như:
Thứ nhất, về cách tính thời điểm bàn giao căn hộ hình thành trong tương lai trong HĐMB
Thực tế có nhiều cách xác định thời hạn bàn giao căn hộ khác nhau. Bên cạnh các HĐMB ghi thời hạn bàn giao theo ngày, tháng, năm, thì một số HĐMB lại ghi nhận thời hạn bàn giao theo “quý”, dẫn đến tranh chấp. Ví dụ về trường hợp phạt chậm bàn giao nhà: “Theo HĐMB căn hộ chung cư thì Công ty thỏa thuận với bên mua nhà là năm hoàn thành công trình là năm 2016 và sẽ bàn giao nhà vào quý I/2016. Bên mua nhà cho rằng, đến tháng 10/2017 mà vẫn chưa nhận bàn giao nhà nên Công ty đã vi phạm hợp đồng và thanh toán tiền phạt do chậm bàn giao căn hộ. Tòa án cho rằng, Bộ luật Dân sự không có khái niệm về quý và cách tính thời hạn quý, do đó, được hiểu, các bên thỏa thuận năm là thời hạn hoàn thành công trình là vào ngày 31/12/2016 là hoàn toàn có cơ sở”. Một số HĐMB lại ghi nhận thời điểm bàn giao căn cứ theo thời điểm ký kết HĐMB, ví dụ có HĐMB ghi nhận “bên bán bàn giao căn hộ cho bên mua dự kiến 24 tháng kể từ ngày ký hợp đồng này”, dẫn đến thời hạn bàn giao không căn cứ vào tiến độ xây dựng thực tế và có thể khác nhau giữa các căn hộ trong cùng một tầng, một block nếu thời điểm giao kết hợp đồng khác nhau. Trường hợp khác, chủ đầu tư quy định về vấn đề bàn giao nằm ở nhiều điều khoản khác nhau trong hợp đồng mà không chỉ riêng điều khoản có tên gọi là “thời hạn bàn giao nhà ở”, khiến khách hàng nếu không đọc kỹ toàn bộ nội dung hợp đồng thì có thể hiểu sai. Chưa kể thực tế, thời điểm bàn giao trên HĐMB thường kèm theo một “độ trễ” do chủ đầu tư đưa ra, ví dụ “thời gian bàn giao căn hộ có thể muộn hơn thời hạn bàn giao dự kiến, nhưng không được muộn hơn 90 ngày kể từ ngày cuối của thời hạn bàn giao dự kiến”. Những quy định nói trên về lý thuyết là do các bên thỏa thuận, nhưng thực tế là do phía chủ đầu tư đưa ra để tối đa hóa lợi ích của mình.
Thứ hai, điều khoản về phần diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng
Việc xác định rõ phần diện tích chung - riêng trong HĐMB căn hộ chung cư có ý nghĩa rất quan trọng vì liên quan đến vấn đề xác định chi phí quản lý vận hành và vấn đề bảo trì sau khi căn hộ được bàn giao đưa vào sử dụng. Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở đã quy định rõ về các phần diện tích chung - riêng trong nhà chung cư và buộc các bên phải phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu[9]. Thực tế là tại thời điểm ký kết HĐMB, rất ít người mua quan tâm đến các nội dung liên quan đến phần sở hữu chung - riêng, đến khi đưa căn hộ vào sử dụng mới bắt đầu phát sinh mâu thuẫn. Mặt khác, pháp luật hiện hành cũng chỉ xác định phần nào thuộc sở chung, phần nào thuộc sở hữu riêng, còn việc xác định vị trí cụ thể các phần diện tích này phải xem xét, đối chiếu trong các quyết định, giấy phép, hồ sơ thiết kế công năng sử dụng của chung cư đã được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Những hồ sơ này người mua thường ít được tiếp cận khi ký HĐMB hoặc nếu được tiếp cận thì cũng đòi hỏi phải có kiến thức chuyên môn về xây dựng mới có thể hiểu được. Đơn cử như phần diện tích chỗ để xe, Luật Nhà ở chỉ xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe[10], còn việc bố trí cụ thể chỗ để xe như thế nào phải theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt. Tuy nhiên, hồ sơ thiết kế được phê duyệt của nhiều dự án cũng chỉ quy định về diện tích dành cho chỗ để xe trong dự án, mà không ghi nhận rõ cách bố trí cụ thể như thế nào, ví dụ khu vực nào là chỗ để xe của cư dân, khu vực nào dành cho khách vãng lai, khách của các khu thương mại, dịch vụ trong tòa nhà. Gần đây, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư mới được ban hành cũng chỉ quy định về diện tích tối thiểu dành cho chỗ để xe[11], chưa giải quyết triệt để việc chủ đầu tư tự phân chia khu vực để xe của cư dân và chưa công bằng phần dành cho khách của khu vực thương mại, tận dụng tối đa diện tích hầm để xe với những vị trí thuận lợi hơn cho chủ đầu tư, đẩy các phần diện tích đường nội bộ về cho cư dân để đảm bảo diện tích luật định.
Từ những nội dung chưa rõ ràng nêu trên cho thấy, việc HĐMB căn hộ chung cư do một phía chủ đầu tư soạn thảo mà không được đăng ký tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ cho người tiêu dùng, vốn là bên yếu thế trong quan hệ mua bán. Khoản 1 Điều 405 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “nếu bên được đề nghị trả lời chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đã đưa ra”. Có quan điểm cho rằng, trong HĐMB căn hộ chung cư, người mua chỉ có thể chấp nhận hoặc không chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng[12]. Câu hỏi đặt ra là, trong quá trình nghiên cứu hợp đồng mà người mua phát hiện ra các điều khoản bất lợi thì có quyền yêu cầu bên bán điều chỉnh nội dung hợp đồng hay không? Bởi lẽ, theo khoản 2 Điều 19 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng cũng quy định, theo đề nghị của người tiêu dùng, cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng sẽ hủy bỏ hoặc sửa đổi hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung trong trường hợp phát hiện hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung vi phạm quyền lợi của người tiêu dùng. Tuy nhiên, trong số các trường hợp đăng ký lại hợp đồng theo mẫu tại Điều 15 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì chỉ có trường hợp “tổ chức, cá nhân kinh doanh thay đổi nội dung hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung” mà không có trường hợp người tiêu dùng đề nghị cơ quan có thẩm quyền thay đổi nội dung hợp đồng theo mẫu. Thực tế cho thấy, chủ đầu tư thường dựa vào lý do HĐMB đã được đăng ký để từ chối yêu cầu sửa đổi, bổ sung nội dung HĐMB theo nguyện vọng của người mua, hiếm có khi nào chủ đầu tư thực hiện việc đăng ký lại nội dung thay đổi hợp đồng.
3.2. Về áp dụng hợp đồng theo mẫu đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng do tổ chức kinh doanh bất động sản soạn thảo để giao dịch với người tiêu dùng, góp phần giảm thời gian, chi phí giao dịch cho các bên. Tuy nhiên, vì hợp đồng do phía chủ đầu tư soạn thảo ra nên thường có sự bất cân xứng về quyền lợi giữa chủ đầu tư với khách hàng, vì vậy, pháp luật hiện hành đã có nhiều quy định liên quan đến hợp đồng theo mẫu để bảo vệ quyền lợi cho người tiêu dùng. Theo đó, các quy định điều chỉnh việc giao kết, thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư nằm rải rác ở nhiều văn bản như Bộ luật Dân sự, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Luật Nhà ở,… Tuy nhiên, nhiều quy định liên quan đến loại hợp đồng này chưa rõ ràng[13], cụ thể:
Thứ nhất, hợp đồng theo mẫu không được đăng ký thì có hiệu lực không? Theo quy định của pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng thì việc đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền nhằm mục đích kiểm soát hợp đồng này[14]. Việc chủ đầu tư không đăng ký hoặc không đăng ký lại hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng có thể bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng (khoản 27 Điều 1 Nghị định số  124/2015/NĐ-CP ngày 19/11/2015 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 185/2013/NĐ-CP ngày 15/11/2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động thương mại, sản xuất, buôn bán hàng giả, hàng cấm và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng). Mức phạt này còn khá nhẹ so với tiềm lực tài chính của các doanh nghiệp bất động sản. Mặt khác, pháp luật không quy định về việc xử lý hậu quả trong trường hợp HĐMB căn hộ chung cư không được đăng ký. Bộ luật Dân sự năm 2015 thì chỉ quy định về các điều khoản bị coi là vô hiệu nếu đưa vào hợp đồng mẫu[15] và trường hợp hợp đồng mẫu không được đăng ký cũng không thuộc trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Chính sự bất cập này đã khiến cho việc kiểm soát hợp đồng mẫu trở nên kém hiệu quả. Do đó, tác giả cho rằng, cần tăng mức phạt đối với hành vi không đăng ký hợp đồng theo mẫu hoặc không áp dụng đúng hợp đồng theo mẫu đã đăng ký, đồng thời, quy định về hình thức xử phạt bổ sung buộc chủ đầu tư phải thực hiện đúng quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫu, phải bồi thường thiệt hại nếu HĐMB căn hộ chung cư chưa đăng ký mà gây thiệt hại cho khách hàng; bổ sung quy định về xử lý hợp đồng theo mẫu không được đăng ký vào điều khoản về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015).
Thứ hai việc kiểm soát HĐMB căn hộ chung cư theo mẫu không có các điều khoản gây bất lợi cho người tiêu dùng chưa chặt chẽ. Khoản 3 Điều 405 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Với quy định này thì nếu các bên có thỏa thuận khác thì các điều khoản này vẫn có hiệu lực? Hay nói cách khác, việc ghi nhận “trừ trường hợp có thỏa thuận khác” đã tự vô hiệu hóa chính công cụ mà pháp luật đặt ra để bảo vệ bên không được soạn thảo hợp đồng[16]. Mặt khác, Điều 16 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng cũng quy định theo hướng liệt kê 09 điều khoản bị coi là không có hiệu lực khi ký hợp đồng theo mẫu với người tiêu dùng. Cách quy định theo hướng liệt kê “đóng” tuy tạo được sự rõ ràng, dễ đối chiếu cho cơ quan có thẩm quyền khi xem xét nội dung hợp đồng mẫu, tuy nhiên, có thể dẫn đến việc không bao quát các tình huống, đặc biệt là khi chủ đầu tư có thể đưa vào các quy định dù không thuộc 09 điều khoản nêu trên nhưng có thể gây bất lợi cho người mua nhà. Do đó, thiết nghĩ, ngoài các quy định “cứng” nêu trên thì cần bổ sung điều khoản quy định về các tiêu chí để đánh giá những điều khoản nào là bất lợi cho người tiêu dùng. Trên cơ sở các tiêu chí này, cơ quan có thẩm quyền xem xét nội dung hợp đồng theo mẫu có thể linh hoạt không đồng ý với những điều khoản do chủ đầu tư đăng ký, hoặc trao cho cơ quan tài phán quyền quyết định tính có hiệu lực của những điều khoản này khi xét xử. Mặt khác, cần thiết phải quy định rõ trách nhiệm, hình thức xử lý đối với người có thẩm quyền tiếp nhận đăng ký hợp đồng theo mẫu nếu những mẫu hợp đồng mà họ thông qua có chứa điều khoản bất lợi, không bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người tiêu dùng.
Thứ ba chưa có quy định cụ thể ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc tạo điều kiện cho người mua nhà nghiên cứu nội dung hợp đồng trước khi ký. Đối với HĐMB căn hộ chung cư thì do thiếu vắng quá trình đàm phán, soạn thảo hợp đồng (do sử dụng hợp đồng theo mẫu) cũng như vị thế hơn hẳn của bên bán, vốn là các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, có đội ngũ tư vấn chuyên nghiệp, thì người mua sẽ luôn là người bị thiếu thông tin so với nhà kinh doanh, trong khi “thông tin là sức mạnh, vì thông tin định hướng hành vi con người”[17]. Vì vậy, người mua nhà cần thời gian để đọc, nghiên cứu và tìm hiểu kỹ các thông tin trước khi đặt bút ký hợp đồng. Theo khoản 1 Điều 17 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, khi giao kết hợp đồng theo mẫu, tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ phải dành thời gian hợp lý để người tiêu dùng nghiên cứu hợp đồng. Vấn đề đặt ra là, thời gian nghiên cứu trước nội dung hợp đồng như thế nào là “hợp lý”? Pháp luật cũng không quy định rõ về cách thức chủ đầu tư phải cung cấp mẫu HĐMB cho người mua xem trước là như thế nào (bằng bản giấy, file word…). Thông thường, nếu có nhu cầu xem trước hợp đồng, bên mua chỉ nhận được mẫu HĐMB bằng file word/PDF thông qua thư điện tử, gửi bởi nhân viên kinh doanh hoặc người môi giới và những người này cũng không đủ kiến thức để giải thích rõ, chính xác nội dung hợp đồng cho người mua. Chưa kể việc bên bán có nhiều “chiêu trò” để khiến bên mua nhanh chóng ký hợp đồng mà không đọc kỹ nội dung như quy định về việc khuyến mãi, tặng quà, hưởng chiết khấu khi ký hợp đồng trước một mốc thời gian cụ thể,… Mặt khác, Điều 7 Nghị định số 99/2011/NĐ-CP ngày 27/10/2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng còn quy định: “Ngôn ngữ sử dụng bằng tiếng Việt, nội dung phải rõ ràng, dễ hiểu; cỡ chữ ít nhất là 12”. Vậy, với trường hợp người mua nhà là người nước ngoài đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Luật Nhà ở thì chủ đầu tư có phải cung cấp bản dịch bằng ngoại ngữ hay không? Bản dịch này có phải đăng ký? Và nếu giữa bản dịch và bản tiếng Việt không tương thích thì áp dụng theo bản nào? Những câu hỏi trên chưa được pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng làm rõ. Do đó, cần bổ sung các quy định làm rõ thời gian tối thiểu chủ đầu tư phải dành cho người mua nhà nghiên cứu nội dung hợp đồng mẫu trước khi ký. Đồng thời, bên cạnh ngôn ngữ bằng tiếng Việt, hợp đồng theo mẫu có thể kèm theo ngôn ngữ khác trong trường hợp người mua nhà là người nước ngoài và không bắt buộc phải đăng ký với cơ quan có thẩm quyền liên quan đến nội dung bằng tiếng nước ngoài, tuy nhiên, chủ đầu tư có trách nhiệm đảm bảo bản dịch sát với bản tiếng Việt, trường hợp có sự khác biệt thì phải giải thích theo bản tiếng Việt đã được đăng ký.
3.3. Về việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Về vấn đề công chứng, chứng thực, pháp luật có xu hướng giảm các thủ tục hành chính, nên việc công chứng, chứng thực hợp đồng trong kinh doanh bất động sản nói chung và HĐMB căn hộ chung cư nói riêng sẽ do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp HĐMB căn hộ chung cư có sẵn giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau và văn bản chuyển nhượng HĐMB căn hộ chung cư hình thành trong tương lai là phải công chứng hoặc chứng thực[18]. Thiết nghĩ, việc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng giao dịch bất động sản có ý nghĩa rất lớn nhằm đảm bảo tính hợp pháp của nội dung giao dịch, hạn chế giao dịch vô hiệu.
Mặc dù HĐMB căn hộ chung cư thường là hợp đồng theo mẫu với nội dung cố định, đã được cơ quan có thẩm quyền kiểm soát nên hầu như công chứng viên không can thiệp nhiều vào nội dung hợp đồng, tuy nhiên, việc công chứng, chứng thực có thể góp phần kiểm soát tình trạng giao dịch của nhà ở cũng như kiểm soát việc chủ đầu tư có áp dụng đúng mẫu hợp đồng đã đăng ký với cơ quan có thẩm quyền hay không, tài sản đã đủ điều kiện chuyển nhượng, mua bán hay không. Nếu không có sự giám sát của bên thứ ba như các tổ chức hành nghề công chứng hoặc các cơ quan có thẩm quyền chứng thực thì người mua khó có thể biết được trình trạng giao dịch của căn hộ và có thể xảy ra tình trạng một căn hộ được bán cho nhiều người mà người mua nhà không biết, hoặc một tài sản đang thế chấp vẫn được bán mặc dù chưa có công văn đồng ý hay công văn giải chấp của các tổ chức tín dụng. Thiết nghĩ, cần thiết giao quyền giám sát giao dịch mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai về lại cho các tổ chức hành nghề công chứng, hoặc các cơ quan có thẩm quyền chứng thực hoặc quy định về vấn đề đăng ký HĐMB nhà ở hình thành trong tương lai tương tự như nhà ở có sẵn để có thể quản lý tốt hơn tình trạng giao dịch đối với bất động sản này.
Tóm lại, hợp đồng đóng một vai trò vô cùng quan trọng trong quan hệ mua bán căn hộ chung cư khi mà pháp luật vẫn dành cho các bên sự thỏa thuận tự do nhiều vấn đề. Tuy nhiên, với các đặc thù của hợp đồng theo mẫu mà HĐMB căn hộ chung cư do chủ đầu tư soạn ra luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng. Trong mối quan hệ này, khách hàng thường là bên nắm “đằng chuôi”, họ cần được bảo vệ nhiều hơn bởi các quy định của pháp luật, của các cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh về việc giao kết, thực hiện HĐMB căn hộ chung cư lại nằm rải rác ở nhiều văn bản khác nhau, thiếu sự tập trung, thống nhất. Do đó, để đảm bảo tốt nhất quyền lợi cho người mua nhà thì cần có sự điều chỉnh, hoàn thiện quy định pháp luật mang tính hệ thống, toàn diện. Trong đó, cần thiết phải tăng cường cơ chế kiểm soát HĐMB căn hộ chung cư theo mẫu sau khi hợp đồng này được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Các bên cũng cần phải hiểu biết và tôn trọng pháp luật nhằm hạn chế những tranh chấp khi tham gia giao dịch này.